Z hlavných realitných fondov sa investori snažia vybrať desiatky miliárd USD


Komerčné nehnuteľnosti patria dnes medzi najrizikovejšie aktíva kvôli zvyšujúcim sa úrokovým sadzbám a ochladzujúcej ekonomike a preto sa snažia stihnúť zarobiť pred ďalším poklesom hodnoty nehnuteľností.

Skupina realitných fondov pre inštitucionálnych investorov zaznamenala minulý rok žiadosť o výber vo výške 20 miliárd USD, čo je najväčšia čakacia línia od Veľkej recesie, podľa IDR Investment Management, ktorý sleduje index otvorených diverzifikovaných základných akciových fondov.

„Je to ako v nočnom klube, kde sa všetci zoradia, aby sa dostali dovnútra, a potom sa zoradia, aby odišli, keď sa zatvára,“ povedal v rozhovore John Murray, vedúci globálnych súkromných komerčných nehnuteľností v spoločnosti Pacific Investment Management Co. Inštitucionálni investori sa snažia znížiť svoju expozíciu voči niektorým z najväčších fondov u manažérov vrátane JPMorgan Chase & Co., Morgan Stanley a Prudential Financial Inc., podľa ľudí oboznámených s touto záležitosťou, ktorí požiadali, aby neboli menovaní s odvolaním sa na súkromné informácie.

Napríklad, podľa decembrovej analýzy Callana, dôchodkového konzultanta, mal fond UBS Trumbull Property Fund od tretieho štvrťroka 2022 frontu na výbery až vo výške 7,2 miliardy USD – 40 % svojej hodnoty. Odlev kapitálu zvyšuje tlak na správcov inštitucionálnych fondov, pretože vyššie úrokové sadzby otriasajú trhom s komerčnými nehnuteľnosťami. Manažéri ako Blackstone Inc. či Blackrock zároveň vidia, ako retailoví investori – najmä bohatí jednotlivci – vyťahajú peniaze zo stávok na nehnuteľnosti uprostred volatilných trhov a presúvajú ich do aktívne riadených stratégií ako sú hedžové fondy.

Jeden z najväčších realitných fondov spoločnosti Blackstone, jej Blackstone Real Estate Income Trust, v decembri 2022 obmedzil, koľko peňazí si investori môžu vybrať. Prudko rastúce náklady na úvery a pôžičky stlačili v minulom roku ceny komerčných nehnuteľností nadol o 13 %, ukazuje index Green Street, zatiaľ čo ukazovateľ Bloomberg verejne obchodovaných realitných investičných trustov klesol o 29 %. Odlev kapitálu je príznakom aj príčinou problémov, ktoré čakajú komerčné nehnuteľnosti. Spätné odkúpenia akcií „podnecuje veľa kľúčových fondov, aby sa pokúsili predať svoje najlikvidnejšie aktíva, ako sú priemyselné a viacgeneračné aktíva, čo znamená nepriaznivý vietor aj pre relatívne odolné sektory“ komerčných nehnuteľností.

Efekt menovateľa

Pre inštitucionálnych investorov je výstupný front čiastočne reakciou na to, čo je známe ako efekt menovateľa. Investiční manažéri majú často určité ciele pre alokáciu aktív, koľko chcú investovať do akcií, dlhopisov, nehnuteľností a iných aktív. Keď sa trhy v minulom roku prepadli, portfólia akcií a dlhopisu sa zmenšili, zatiaľ čo nehnuteľnosti sa držali lepšie. To znamená, že často predstavovali väčšiu časť ich portfólií, ako pôvodne zamýšľali.

Podľa prieskumu spoločností Hodes Weill & Associates a Baker Program v oblasti nehnuteľností Cornellovej univerzity približne 32 % inštitucionálnych investorov s celkovými aktívami vo výške 11 biliónov USD považovalo svoje portfólio v roku 2022 za predražené, čo je nárast z 8,7 % v roku 2021. „Nehnuteľnosti ocenili, že majú problém s menovateľom,“ povedal Marcus z PGIM. „Niektorí investori sa snažia zhrabnúť peniaze zo stola.“ 

Opustite loď

Väčšina investorov znižuje expozíciu voči fondom ODCE a nevzdáva sa svojich podielov. Výstupná línia môže byť nafúknutá investormi, ktorí predpokladajú, že dostanú iba zlomok svojej žiadosti, takže podľa Garretta Zdolsheka, hlavného investičného riaditeľa spoločnosti IDR Investments, ktorá spravuje približne 5 miliárd USD, žiadajú viac, ako očakávajú, že dostanú. IDR prevádzkuje fond, ktorý sleduje hrubé aktíva v hodnote 350 miliárd USD v otvorenom indexe NCREIF Diversified Core Equity Index.

Z dôvodu oneskorenia pri preceňovaní aktív fondy ODCE stále prekonávajú širší akciový trh. Fond PGIM Prisa mal za 12 mesiacov do septembra celkový výnos 19%, keď S&P 500 vykázal stratu 15%, uviedol Callan. Ďalšie výnosy počas tohto obdobia zahŕňajú 21% pre Morgan Stanley Prime Property Fund, 19% pre Invesco Core Real Estate USA, 18% pre JPMorgan Strategic Property Fund a takmer 17% pre fond UBS Trumbull, podľa Callana.

Fond UBS, kde začal rad na vyplatenie podielov pred pandémiou, vyplatil podľa Callana v minulom roku do októbra klientom, ktorí chceli svoje peniaze späť, 1,85 miliardy USD. Hovorcovia spoločností PGIM, Morgan Stanley, JPMorgan, Invesco a UBS odmietli komentovať výkonnosť alebo vyplatenie svojich fondov. Historickou výhodou fondov ODCE je, že ich výnosy sú menej volatilné ako REIT. Ich pomalšia reakcia na preceňovanie aktív však teraz môže spôsobiť, že budú náchylní na arbitrážny obchod, pretože sa zdá, že verejné REITS majú väčšiu výhodu. „Využijeme príležitosti arbitráže medzi verejnými a súkromnými trhmi a fondmi, ktoré potrebujú likviditu,“ napísal analytik výskumu Morgan Stanley Tony Charles v decembrovej poznámke. 

Zdroj: Bloomberg, Stonebridge Capital Hedge Fund Research