Križovatka medzi ulicami GroßeGallusstraße a Neue Mainzer Straße v centre Frankfurtu vyzerá ako bludisko. Počas finančnej krízy v roku 2008 nemohli architekti ani tušiť, že niekedy na tejto ulici vyrastú mrakodrapy blokujúce slnečné lúče.

V posledných rokoch sa však mestu darí. Podľa spoločnosti bulwiengesa, sa ceny nájmov v najlepších častiach nemeckého finančného centra pohybovali v roku 2010 okolo približne 33 eur za meter štvorcový. V roku 2019 to bolo už 41 eur. Okrem toho spoločnosť zaznamenala aj pokles dostupnosti prenajímaných priestorov z približne 20 percent na 6,5 percenta.

V siedmich hlavných nemeckých mestách, ale aj v mnohých iných, sa trh s realitami značne rozrástol. Analytici zo spoločnosti JLL dokonca nazvali posledných 10 rokov, “desaťročím nehnuteľností”.

Rozmach trhu s nehnuteľnosti bol poháňaný najmä rokmi vysokého rastu a nízkej miery nezamestnanosti, no k svojmu koncu sa blížil dávno predtým ako svet zasiahla pandémia koronavírusu. Podľa spoločnosti JLL využívanie nových priestorov v siedmich najväčších mestách Nemecka - Berlíne, Kolíne nad Rýnom, Düsseldorfe, Frankfurte, Hamburgu, Mníchove a Stuttgarte, v prvých troch mesiacoch tohto roka kleslo na najnižšiu úroveň od roku 2006. Najnovší prieskum spoločnosti Rics medzitým ukázal, že zhruba 85% investorov vníma komerčné nehnuteľnosti v týchto mestách ako “drahé”, čo taktiež prispelo k tomu, že trh s realitami zaznamenal pokles.

Nakoľko boli hotelové izby prázdne, internetový obchod pomaly ničí fyzických maloobchodníkov a žiariace mrakodrapy musia súperiť s tým, že väčšina ľudí pracovala a ešte stále pracuje z domu, zostáva sa nám opýtať, ako veľmi pandémia koronavírusu zasiahne toto hospodárstvo.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami je vysoko cyklický, takže čo sa vlastne stalo počas poslednej krízy v roku 2008? Podľa realitnej spoločnosti Savills: klesli ceny nájmov kancelárií v prominentných štvrtiach európskych miest o takmer 20%.

Graf: Miera prázdnych kancelárskych priestorov v Európe a cena nájmov v prominentných štvrtiach (€ za meter štvorcový)

Nepriama úmera medzi mierou obsadenosti priestorov a cenou nájmov naznačuje, že v súčasnosti má viac problémov trh s realitami vo Frankfurte ako v Berlíne, alebo v Mníchove.

Graf: Zastúpenie prázdnych kancelárskych priestorov v Európe, prvý kvartál 2020 (%)

Vo všeobecnosti si však ľudia pohybujúci sa v tomto odvetví nemyslia, že situácia bude taká vážna ako tomu naposledy. Čiastočne za to môže skutočnosť, že na trhu je oveľa menej prebytočnej ponuky.

Realitná kancelária Commerz Real, ktorá spadá pod banku Commerzbank a vlastní Omniturm - jeden zo štyroch mrakodrapov v centre Frankfurtu, uviedla, že len 6% kancelárskych priestorov v meste je aktuálne dostupných k prenájmu.

Podľa Gerda Johannsena, ktorý je hovorcom spoločnosti Commerz Real, bol predaj rezidentských priestorov mierne komplikovanejší, nakoľko sa celý proces začal iba pár mesiacov dozadu.

Sonja Förster zo spoločnosti DBRS Morningstar sa vyjadrila: “Ak porovnáme súčasnú situáciu s celosvetovou finančnou krízou, môžeme konštatovať, že v súčasnosti nebola započatá špekulatívna výstavba. Väčšina priestorov, ktoré sú vo výstavbe, boli predčasne prenajaté. Samozrejme, že ak nájomca nebude môcť zaplatiť, bude to iná situácia. Avšak nenachádzame sa v situácii, kedy by bol trh zaplavený špekulatívnou ponukou.”

Napriek tomu, že dopyt po kancelárskych priestoroch v luxusných budovách, ako je napríklad Omniturn, je zatiaľ stabilný, trh s realitami čelí problémom, ktoré môžu byť rovnako dočasné ako aj trvalé.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami potrebuje, aby ekonomika prosperovala. Avšak nemecká ekonomika, má malé problémy už od druhej polovice roka 2019, kedy došlo k poklesu svetového obchodu. Nemôžeme očakávať, že sa to po odznení pandémie koronavírusu razantne zmení. Miera nezamestnanosti vystrelí v okamihu, keď úrady prestanú poskytovať zamestnávateľom vysoké dotácie na vyplácanie zamestnancov, ktorých je viac ako spoločnosti potrebujú.

Je o niečo ťažšie predpovedať štrukturálne trendy. Myslíme si ale, že je prehnané rozprávať o zániku kancelárií. Nie všetky spoločnosti si vezmú príklad od spoločnosti Twitter a nechajú zamestnancov pracovať z domu. Kvôli pandémii však oveľa viac ľudí pracovalo z domu. Pravdepodobne nezaznamenáme návrat tak rozsiahleho počtu ľudí do kancelárií na päť dní v týždni. Rozumieme však všetkým výhradám, ktoré existujú proti návratu do otvorených kancelárskych priestorov. Súčasná situácia zjavne spôsobí to, že spoločnosti budú potrebovať oveľa viac priestorov pre svojich zamestnancov.

Rovnaký princíp, potreba väčšieho priestoru ale menej ľudí, sa pravdepodobne prejaví aj v maloobchode. Ide o segment trhu, ktorý vyvoláva najväčšie obavy. Gerd Johannsen uviedol: “Trh s kancelárskymi priestormi je v poriadku. Naopak obchody a hotely majú oveľa viac problémov. Predpokladám, že hotely sa vrátia k normálu, no v prípade obchodov o tom pochybujem. COVID-19 zrýchlil prechod na internetové nakupovanie a mnoho spoločností prenajímajúcich maloobchodné priestory malo problémy už pred pandémiou. Koronavírus však bol poslednou kvapkou.”

Či už dôjde k výraznému poklesu cien alebo nie, jedno je isté. V súčasnej situácii nehrozí žiaden začarovaný cyklus, počas ktorého budú ceny nájmov alebo pôžičiek viesť k núdzovému predaju, ktorý vyvolá neustále znižovanie cien.

Existuje rovno niekoľko dôvodov, prečo to teraz takto nebude vyzerať. Hlavným dôvodom je fakt, že toto odvetvie sa z finančného uhla pohľadu nachádza v oveľa silnejšej pozícii ako v roku 2008. Po globálnej finančnej kríze opustili anglo-saskí veritelia trh, čo prispelo k tomu, že ho mohli ovládnuť domáci veritelia. Najviac na tom vyťažili banky ako Deutsche Pfandbrief, ktoré podľa spoločnosti DRBS Morningstar poskytujú 55% zo všetkých nových  úverov na komerčné nehnuteľnosti. 

Pomer úveru k hodnote realít je tiež mierny. Napríklad v banke Deutsche Pfandbrief nemôže prekročiť 60%, čo znamená, že ceny môžu klesať pomerne dlhú dobu, kým si veritelia uvedomia straty. Na druhej strane, spoločnosť DBRS Morningstar tvrdí, že zisky sú pritláčané nízkymi úrokovými sadzbami.

Mnoho rozhodnutí bolo odložených

Odborníci na trh s realitami tvrdia, že došlo k takému výraznému poklesu obchodov, že je takmer nemožné odhadnúť, čo sa bude diať s cenami. Gerd Johannsen povedal: “Môžeme pozorovať nepatrné známky života na trhu. Avšak mnoho dôležitých rozhodnutí bolo odložených,“ ... „Mali sme niekoľko spoločností, ktoré prejavili záujem prenajať si kancelárske priestory, no po tom, čo začala pandémia koronavírusu nám oznámili, že musia prehodnotiť objem priestorov, ktoré naozaj potrebujú. Všetko sa to rýchlo mení a preto je veľmi ťažké odhadnúť, čo sa bude diať.”

Akcioví investori už postupne naznačujú, že sektoru tak celkom nedôverujú, nakoľko akcie realitných fondov, sústrediacich sa na komerčné nehnuteľnosti zaznamenali pokles o 30 percent a akcie spoločností prenajímajúcich priestory na maloobchodné účely o viac ako polovicu. Nižšie zobrazený graf zverejnila Európska centrálna banka.

Graf: Pokles cien akcií investičných trustov investujúcich do komerčných nehnuteľností počas pandémie koronavírusu

Kde inde investujú ľudia svoje peniaze?

Európska centrálna banka sídli 20 minút chôdze od Frankfurtskej štvrte Ostend. Ekonómovia už dlho varujú, že musí dôjsť ku korekcii európskeho realitného trhu. Vyplýva to aj z Prehľadu finančnej stability, ktorý Európska centrálna banka uverejnila v máji tohto roka. “Korekcia cien na trhoch s komerčnými nehnuteľnosťami je vzhľadom na tlak vyvíjaný na spoločnosti a oslabenú dôveru investorov stále viac a viac pravdepodobnejšia. Prominentná úloha zahraničných investorov a otvorených realitných investičných fondov mohla spôsobiť, že trhy s komerčnými nehnuteľnosťami potrebujú prispôsobenie ešte vo väčšej miere.”

Graf: Nárast reálneho HDP a cien rezidentských a komerčných nehnuteľností v Eurozóne (Q1 2002- Q1 2020)

Skutočnosť, že investičné fondy v Nemecku vlastnia aktíva v hodnote 7 percent z HDP predstavuje skutočné riziko. Nemecký trh sa ale v zásadných aspektoch odlišuje od iných trhov.

Najdôležitejším rozdielom je skutočnosť, že na investície uskutočnené po roku 2013 sa vzťahuje minimálne ročná výpovedná lehota. V prípade investícií uskutočnených pred rokom 2013 môže byť vyplatených maximálne 30 000 eur, každých 6 mesiacov.

Zdroj: ft.com, bloomberg.com

Ak premýšľate ako ochrániť svoj majetok a investície pozrite si naše služby pre investorov alebo hedžový fond. Neváhajte nás kedykoľvek kontaktovať.